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    为什么房贷不要“断供”?

    2022-04-16 11:25:00  |  来源:21财闻汇  |

    作 者丨徐倩宜 , 杨希

    编 辑丨马春园

    在房地产行业调控大背景下,部分地区房价较高点已近 " 腰斩 "。今年年初,一篇 " 燕郊断供者的自述 " 使得房贷 " 断供 " 问题进入大众视野。房价下跌后,购房者 " 亏了 " 房贷利息又折损了本金," 断供 " 真的是一个可选项吗?

    天津的购房者吴欣(化名)对记者讲述了她的心路历程。2016 年,吴欣在火热的购房形势裹挟之下匆忙上车,却在天津房价经历一轮过山车后,陷入了 " 卖与不卖 " 的两难。对于是否考虑 " 断供 " 问题,吴欣表示,未来如果房价继续下跌,不排除这一选项。

    事实上,客户 " 断供 " 对银行也是一桩麻烦事。催收、起诉等流程姑且不论,一旦房价跌穿信贷成本,也需要报损失进行核销。

    记者梳理裁判文书发现,一旦断供被银行起诉,法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后,断供人仍无法偿还贷款的,就会将房产进行拍卖。

    北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花对记者表示,根据法律规定,法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的 70%,一般情况下,法院第一次拍卖时根据市场情况,起拍价定在 70%-80% 之间,即七、八折。如果流拍,再次拍卖的起拍价会更低些。

    戴金花建议,购房人如果遇到特殊的情况,确实无法按期还贷款,可以选择跟银行沟通申请延期还贷,以缓解资金压力。

    购房后 6 年浮亏 40 万

    吴欣向记者讲述了她买房的历程。

    2015 年到 2016 年间,吴欣和家人因刚需想要买房,原本 2016 年春节前后就想定下房子,但刚要定下一套业主就反悔了,直接涨价 15 万,吴欣就放弃了。

    随后天津的房价走势是吴欣始料未及的,眼看心仪的户型从 2015 年 9 月的 90 万左右一路上涨,她内心焦急,终于在 2016 年 7 月匆忙出手,以自有资金加上银行贷款总计 130 万,买下了昆俞欣园的一套两室一厅。

    后来小区同户型房价一路上涨,最高点涨到了 210 多万,吴欣和家人当时感到庆幸。没想到的,此后天津房价急转直下,6 年过去小区同户型房价已较最高点时 " 腰斩 ",现在吴欣所购的同小区同户型房子,最近的成交价仅有 113 万,较吴欣当时的购房价跌去 13%。

    眼下吴欣陷入了两难境地,用她的话说就是:" 卖,赔钱;不卖后面赔更多 "。而且目前不降价根本卖不出去。吴欣算了一笔账,6 年间她总计还了约 30 万房贷,其中 10 万是本金,20 万是利息。如果现在卖掉房子,利息与房价下跌,相当于亏损近 40 万。如果不卖,吴欣又切实面临着改善性需求。

    记者查阅了中介软件,部分历史成交记录显示,2016 年 9 月 18 日至 11 月 7 日,昆俞欣园两室一厅的成交价在 198 万至 224 万区间,最低 2.12 万 / 平,最高 2.51 万 / 平成交。而今年 1 月 7 日至 3 月 20 日,该小区类似户型成交价已经降至 110 万至 124 万,价格最低 1.14 万 / 平,最高 1.34 万 / 平。每平米价格几近 " 腰斩 "。

    图片来源:中介平台历史成交记录

    还有比吴欣的经历更惨痛的。她表示,卖给她房子的房主疑似已经 " 断供 "。吴欣了解到,2016 年房主将房子卖给她后,在天津东丽区购入一个小别墅,但 2021 年左右有银行的起诉传票寄到吴欣的房屋地址,房主疑似 " 断供 ",但 " 断供 " 原因吴欣不了解。

    对于是否考虑过 " 断供 " 问题,吴欣表示,未来如果房价继续下跌不排除这一选项,但还要综合评估继续还贷和断供哪个选项赔钱更少。

    甩锅给银行会上 " 失信 " 名单

    在房价上涨时期," 断供 " 这一问题较少被关注,但当房价大幅下跌时," 断供 " 就成为市场行为,不再罕见。今年初,一篇 " 燕郊断供者的自述 " 就曾在社交媒体刷屏。

    这名 " 断供者 " 自述,他 2017 年在燕郊置换了一套 140 平米的三居,总价 426 万,贷款 298 万,每月月供 1.68 万元,目前还款总金额 80.64 万元。但由于自身和大环境的原因,现在还不起房贷了。

    这名 " 断供者 " 计算,目前房子市场价大概值 235 万至 240 万元,如果卖掉房子,不仅首付和 80 万元月供全部赔进去,还需要倒找银行 40 万元。如果断供,房子不要了,似乎更合算。

    但他没想到的是,银行把他告上法庭。官司当然是输了,后果是他还要额外承担利息、罚息 4.99 万元,案件受理费 1.54 万元,保全费 0.5 万元,银行委托的起诉律师费 12.26 万元等费用。此外还会上失信人名单。

    " 断供者 " 最终劝告大家:"买房一定要量力而行,想要甩给银行,没有可能的。" 如果买了,千万别有断供的念头," 别冲动,砸锅卖铁也要还。"

    这名 " 断供者 " 的自述只是燕郊房价变化的一个缩影。燕郊属于河北三县中的三河市,相对来说,交通比较便利,此前政策也比较宽松,还有 " 通州与北三县统一规划 " 的远景,一度成为 " 北漂 " 年轻人的首选。市场数据显示,2015 年至 2017 年初,燕郊房价从 1 万 / 平多快速涨到 3 万多 / 平。

    日前记者在中介平台随机查询了燕郊部分小区的历史成交价格发现,燕郊房价的高点约在 2017 年 4 月左右,彼时某小区两室一厅的成交价格曾高达 3.1 万 / 平,且成交数据较多。而 2022 年 1 月至 4 月,该平台上该小区同类户型仅成交 4 套,价格也从 1 月的 1.4 万 / 平,降至 1.3 万 / 平。

    " 断供 " 不是想断就能断

    那么 " 断供 " 究竟是不是 " 一断了之 "?银行一般在 " 断供 " 多久后会发起诉讼?

    一名银行信贷经理告诉记者,他所在的银行对于房贷逾期的客户一般是先催收,如果累计六个月逾期未还或者连续三个月未还款,就会提起诉讼。而房屋处置后不及银行贷款本金的部分,就会报损失核销。

    记者梳理裁判文书发现,一旦断供被银行起诉,法院基本判令支持银行诉请的偿还本金及逾期利息、罚息、诉讼费用等。在判决规定的还款期限届满后,断供人仍无法偿还贷款的,就会将房产进行拍卖。

    对此,北京瀛和律师事务所律师赵中华表示,购房人与开发商、银行签订的《个人购房担保借款合同》往往是由银行提供的格式合同,为了保护其自身权益,往往会在合同违约责任部分约定购房人承担的违约责任,除了提前清偿借款、承担违约金外,还要求购房人支付银行因主张权益所支付的费用,包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等。法院会基于合同中约定合法有效、不违反法律、法规为由,支持银行的上述诉讼请求。

    同样是燕郊 " 断供 ",记者在裁判文书网上找到了另一个判例。

    刘某夫妻因需要购买燕郊一处房产,在 2017 年向农业银行贷款 349 万元,采用等额本息方式进行还款。双方约定,正常执行利率 5.39%,逾期执行利率为 8.085%,分 30 年还清,双方还约定,对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率的基础上上浮 50% 计收罚息,直至本息清偿为止,对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。此外,如果贷款人未按约定如期还款,银行有权提前收回已发放借款。

    时隔两年半后,刘某夫妻不再偿还贷款,截至 2020 年 12 月,刘某夫妻逾期的本金 6 万多,逾期的利息、复利、罚息合计 22 万,而此时,刘某夫妻的贷款余额还有 330 多万元。

    法院一审判决,判决生效后的十五日内,刘某夫妻需要偿还承担贷款本金及利息 359 万余元及案件受理费 1 万 7 千元。如期限届满后刘某夫妻仍未还款,将对他们所购买的燕郊房产拍卖。

    还了两年半的贷款,刘某夫妻现在需要偿还的贷款却比当初向银行贷款的时候还要多。而且,拍卖后的房屋可能不足以补充还贷资金缺口。

    法拍房回款或至多为市场价八折

    戴金花对记者表示,根据法律规定,法拍房的起拍价不得低于评估价或者市价的 70%,一般情况下,法院第一次拍卖时根据市场情况,起拍价定在 70%-80% 之间,即七、八折。一旦流拍,再次拍卖的起拍价会更低些。如果第二次拍卖仍然流拍的,法院可能采取变卖程序,而变卖的价格,法律上只要求不低于评估价或市场价的 50%,即评估价或市场价的五折。影响法拍房成交的价格因素还包括,市场经济的大环境、当地的限购政策,以及房屋本身情况,比如购买价格、房龄、朝向、房型、房屋使用年限、房产证办理情况、房屋位置、周边的配套设施环境、房屋的瑕疵情况等。

    特别需要注意的是,断供人还将登上 " 征信系统黑名单 "。

    " 断供后,会影响到征信,后面再申请贷款,同一个银行批贷的可能性不高。若是断供后,银行起诉至法院,法院判决后仍然无法履行判决,那么银行大概率会申请法院强制执行,要求法院将购房人列入失信黑名单,限制高消费。" 戴金花说。

    苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称:"一旦自然人发生房贷断供,将进入央行征信系统黑名单,只要房贷不足部分未偿还,将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕,该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间,不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等,都低于无不良信用记录的自然人。"

    戴金花律师对面临可能无法偿还房贷的人提出一些建议,如果遇到了特殊的情况,购房人确实无法按期还贷款,那么可以选择跟银行沟通申请延期还贷以缓解资金压力。如果购房人与开发商的房屋买卖合同具备解除条件的,可以解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后,那么可以要求开发商偿还银行的按揭贷款。

    本期编辑 江佩佩 实习生 李凯琳

    关键词: 银行贷款 房屋买卖合同 裁判文书

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